समायोज्य दर बंधक (एआरएम) क्या है मतलब और उदाहरण

एक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) क्या है?

एक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) एक परिवर्तनीय ब्याज दर वाला गृह ऋण है। एआरएम के साथ, प्रारंभिक ब्याज दर कुछ समय के लिए तय की जाती है। उसके बाद, बकाया राशि पर लागू ब्याज दर समय-समय पर, वार्षिक या मासिक अंतराल पर रीसेट हो जाती है।

एआरएम को वैरिएबल-रेट मॉर्गेज या फ्लोटिंग मॉर्गेज भी कहा जाता है। एआरएम के लिए ब्याज दर एक बेंचमार्क या इंडेक्स के आधार पर रीसेट की जाती है, साथ ही एक अतिरिक्त स्प्रेड जिसे एआरएम मार्जिन कहा जाता है। एआरएम में उपयोग किया जाने वाला विशिष्ट सूचकांक लंदन इंटरबैंक ऑफर रेट (LIBOR) रहा है।

एक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) को समझना

जब आप एक बंधक प्राप्त करते हैं, तो आपको उधार ली गई राशि को निर्धारित वर्षों में चुकाना होगा और साथ ही ऋणदाता को उनकी परेशानियों की भरपाई के लिए कुछ अतिरिक्त भुगतान करना होगा और संभावना है कि मुद्रास्फीति उस समय तक शेष राशि के मूल्य को नष्ट कर देगी। धनराशि की प्रतिपूर्ति की जाती है।

ज्यादातर मामलों में, आप इस ब्याज दर को ऋण के जीवन के लिए निर्धारित रखने या इसे उतार-चढ़ाव करने के बीच चुनने में सक्षम होंगे। आम तौर पर, एआरएम की प्रारंभिक उधार लेने की लागत तुलनात्मक निश्चित दर बंधक पर आपको जो पेशकश की जाएगी उससे कम दर पर तय की जाती है। हालांकि, उस बिंदु के बाद, आपके मासिक भुगतान को प्रभावित करने वाली ब्याज दर अर्थव्यवस्था की स्थिति और उधार लेने की सामान्य लागत के आधार पर अधिक या कम हो सकती है।

एआरएम के प्रकार

एआरएम आम तौर पर तीन रूपों में आते हैं: हाइब्रिड, केवल ब्याज (आईओ), और भुगतान विकल्प। यहां प्रत्येक का त्वरित ब्रेकडाउन है।

हाइब्रिड एआरएम

हाइब्रिड एआरएम एक निश्चित और समायोज्य दर अवधि का मिश्रण प्रदान करते हैं। इस प्रकार के ऋण के साथ, ब्याज दर शुरुआत में तय की जाएगी और फिर एक पूर्व निर्धारित समय पर तैरने लगेगी।

यह जानकारी आम तौर पर दो संख्याओं में व्यक्त की जाती है। ज्यादातर मामलों में, पहली संख्या उस समय की अवधि को इंगित करती है जब निश्चित दर ऋण पर लागू होती है, जबकि दूसरी चर दर की अवधि या समायोजन आवृत्ति को संदर्भित करती है।

उदाहरण के लिए, एक 2/28 एआरएम दो साल के लिए एक निश्चित दर और शेष 28 वर्षों के लिए एक अस्थायी दर की सुविधा देता है। इसकी तुलना में, 5/1 एआरएम की पहले पांच वर्षों के लिए एक निश्चित दर होती है, उसके बाद एक परिवर्तनीय दर होती है जो हर साल समायोजित होती है (जैसा कि स्लैश के बाद नंबर एक द्वारा दर्शाया गया है)। इसी तरह, 5/5 एआरएम पांच साल के लिए एक निश्चित दर से शुरू होगा और फिर हर पांच साल में समायोजित होगा।

केवल ब्याज (आईओ) एआरएम

ब्याज-केवल (आईओ) एआरएम को सुरक्षित करना भी संभव है, जिसका अनिवार्य रूप से मतलब केवल एक विशिष्ट समय सीमा के लिए बंधक पर ब्याज का भुगतान करना होगा-आमतौर पर तीन से 10 साल। एक बार जब यह अवधि समाप्त हो जाती है, तो आपको ऋण पर ब्याज और मूलधन दोनों का भुगतान करना होगा।

इस प्रकार की योजनाएं उन लोगों से अपील करती हैं जो पहले कुछ वर्षों में अपने बंधक पर कम खर्च करने के इच्छुक हैं ताकि वे अपने नए घर के लिए फर्नीचर खरीदने जैसी किसी और चीज के लिए धन मुक्त कर सकें। बेशक, यह लाभ एक लागत पर आता है: IO अवधि जितनी लंबी होगी, आपके भुगतान उतने ही अधिक होंगे जब यह समाप्त होगा।

भुगतान-विकल्प एआरएम

भुगतान-विकल्प एआरएम, जैसा कि नाम से ही स्पष्ट है, कई भुगतान विकल्पों वाला एआरएम है। इन विकल्पों में आम तौर पर मूलधन और ब्याज को कवर करने वाले भुगतान, केवल ब्याज का भुगतान करना, या न्यूनतम राशि का भुगतान करना शामिल है जो ब्याज को भी कवर नहीं करता है।

न्यूनतम राशि या केवल ब्याज का भुगतान करने का विकल्प आकर्षक लग सकता है। हालांकि, यह याद रखने योग्य है कि आपको ऋणदाता को अनुबंध में निर्दिष्ट तिथि तक सब कुछ वापस करना होगा और जब मूलधन का भुगतान नहीं किया जा रहा है तो ब्याज शुल्क अधिक होता है। यदि आप कम भुगतान करने के साथ बने रहते हैं, तो आप पाएंगे कि आपका कर्ज बढ़ता रहता है – शायद असहनीय स्तर तक।

एआरएम पर परिवर्तनीय दर कैसे निर्धारित की जाती है

प्रारंभिक निश्चित दर अवधि के अंत में, एआरएम ब्याज दरें परिवर्तनीय (समायोज्य) हो जाएंगी और कुछ संदर्भ ब्याज दर (एआरएम इंडेक्स) और उस इंडेक्स रेट (एआरएम मार्जिन) से ऊपर ब्याज की एक निर्धारित राशि के आधार पर उतार-चढ़ाव होगी। एआरएम इंडेक्स अक्सर एक बेंचमार्क दर होता है जैसे कि प्राइम रेट, लिबोर, सिक्योर्ड ओवरनाइट फाइनेंसिंग रेट (एसओएफआर), या अल्पकालिक यूएस ट्रेजरी पर दर।

हालांकि सूचकांक दर बदल सकती है, मार्जिन वही रहता है। उदाहरण के लिए, यदि सूचकांक 5% है और मार्जिन 2% है, तो बंधक पर ब्याज दर 7% तक समायोजित हो जाती है। हालांकि, अगर अगली बार ब्याज दर समायोजित होने पर सूचकांक केवल 2% पर है, तो ऋण के 2% मार्जिन के आधार पर दर गिरकर 4% हो जाती है।

एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज बनाम फिक्स्ड इंटरेस्ट मॉर्गेज

एआरएम के विपरीत, पारंपरिक या निश्चित दर बंधक ऋण के जीवन के लिए समान ब्याज दर लेते हैं, जो कि 10, 20, 30 या अधिक वर्ष हो सकते हैं। उनके पास आम तौर पर एआरएम की तुलना में शुरुआत में उच्च ब्याज दरें होती हैं, जो कम से कम अल्पावधि में एआरएम को अधिक आकर्षक और सस्ती बना सकती हैं। हालांकि, फिक्स्ड-रेट लोन यह आश्वासन देते हैं कि उधारकर्ता की दर कभी भी उस बिंदु तक नहीं बढ़ेगी जहां ऋण भुगतान असहनीय हो सकता है।

एक निश्चित दर बंधक के साथ, मासिक भुगतान समान रहता है, हालांकि ऋण के परिशोधन कार्यक्रम के अनुसार, ब्याज या मूलधन का भुगतान करने वाली राशि समय के साथ बदल जाएगी।

यदि सामान्य रूप से ब्याज दरें गिरती हैं, तो निश्चित दर बंधक वाले गृहस्वामी पुनर्वित्त कर सकते हैं, अपने पुराने ऋण को एक नई, कम दर पर चुका सकते हैं।

क्या आपके लिए एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज सही है?

एक एआरएम एक स्मार्ट वित्तीय विकल्प हो सकता है यदि आप सीमित अवधि के लिए ऋण रखने की योजना बना रहे हैं और इस बीच किसी भी दर में वृद्धि को संभालने में सक्षम होंगे।

कई मामलों में, एआरएम रेट कैप के साथ आते हैं जो यह सीमित करते हैं कि किसी भी समय या कुल में कितनी दर बढ़ सकती है। समय-समय पर दर की सीमा तय करती है कि ब्याज दर एक साल से अगले साल तक कितनी बदल सकती है, जबकि लाइफ़टाइम रेट कैप इस बात की सीमा तय करती है कि लोन की अवधि के दौरान ब्याज़ दर कितनी बढ़ सकती है।

विशेष रूप से, कुछ एआरएम में भुगतान कैप होते हैं जो डॉलर के संदर्भ में मासिक बंधक भुगतान को कितना बढ़ा सकते हैं। इससे ऋणात्मक परिशोधन नामक समस्या हो सकती है यदि आपका मासिक भुगतान उस ब्याज दर को कवर करने के लिए पर्याप्त नहीं है जिसे आपका ऋणदाता बदल रहा है। ऋणात्मक परिशोधन के साथ, आपके द्वारा आवश्यक मासिक भुगतान करने पर भी, आपके द्वारा बकाया राशि में वृद्धि जारी रह सकती है।